Widerruf eines über Immobilienscout24 geschlossenen Maklervertrags – mangelhafte Widerrufsbelehrung
Landgericht Koblenz, Urteil vom 15.11.2018 – 10 O 63/18
Die Entscheidung
Dass auch Maklerverträge, die Verbraucher online abschließen, Verbraucher- und Fernabsatzverträge sind, die den Makler zur Erteilung besonderer Informationen verpflichten und dem Verbraucher ein gesetzliches Widerrufsrecht gewähren, ist bereits seit dem Jahr 2016 höchstrichterlich entschieden (BGH, 07.07.2016 – I ZR 68/15). In einer aktuellen Entscheidung hatte nunmehr das Landgericht Koblenz Gelegenheit, diese Grundsätze anzuwenden und einen über die Smartphone-App von Immobilienscout24 geschlossenen Maklervertrag zu beurteilen.
Die Beklagten des Verfahrens, die späteren Käufer, waren über eine Anzeige auf der Plattform Immobilienscout24 (kurz: ImmoScout) auf ein Inserat eines Maklers aufmerksam geworden. In der verwendeten Smarphone-App findet sich erst nach dem Herabscrollen mehrerer Bildschirmseiten ein Link zur Widerrufsbelehrung für Verbraucher. Ein Link zu einer Kontaktanfrage mit dem jeweiligen Makler ist demgegenüber auf jeder Bildschirmseite verfügbar. Der Makler behauptet zudem, er habe sein Konto bei ImmoScout so eingestellt, dass auf jede Kontaktanfrage eine Email mit Widerrufsbelehrung generiert werde. Ob eine solche Email im konkreten Fall generiert wurde, und ob diese den Posteingangsserver der Beklagten erreicht hatte, blieb ungeklärt, da der Makler keinen geeigneten Beweis angeboten hatte. Auch zu späteren Zeitpunkten wurde den Käufern keine Widerrufsbelehrung erteilt.
Nach Besichtigung der Immobilie erteilten die späteren Käufer dem Makler eine Absage, erwarben aber infolge einer späteren Kontaktaufnahme durch die Verkäufer das beworbene Grundstück doch noch. Der Makler forderte daraufhin von den Käufern eine Provision in Höhe von 8.532,30 €. Die Käufer ließen anwaltlich den Maklervertrag widerrufen und forderten den Makler zur Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten auf.
Das Landgericht Koblenz hat die Klage des Maklers abgewiesen und diesen auf die Widerklage der Käufer zur Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten verurteilt. Die Klageabweisung begründet das Gericht damit, dass die Käufer den Maklervertrag wirksam widerrufen hätten. Ob ein solcher bereits über ImmoScout zustande gekommen war, konnte das Gericht offenlassen, da keine der in Betracht kommenden Belehrungspflichten zum Widerrufsrecht erfüllt wurde. Den Link auf die Widerrufsbelehrung im Inserat sah das Gericht als nicht ausreichend an. Gemäß § 356 Abs. 2 S. 1 BGB i.V.m. Art. 246a §§ 1 Abs. 2 Nr. 1; 4 Abs. 1; Abs. 3 EGBGB begann daher die Widerrufsfrist der Käufer nicht zu laufen, so dass diese den Maklervertrag auch nach Ablauf mehrerer Wochen widerrufen konnten. Die mangelhafte Belehrung hatte für den Makler zudem die unangenehme Folge, dass dieser wegen mangelnder Erfüllung seiner gesetzlichen Belehrungspflicht den Käufern den Schaden ersetzen muss, der diesen infolge der mangelnden Belehrung entstanden ist. Dieser besteht in den Kosten, die die Käufer für die Rechtsberatung und die anwaltliche Erklärung des Widerrufs aufwenden mussten, da sie bei ausreichender Belehrung selbst in der Lage zur Ausübung des Widerrufsrechts gewesen wären.
Bewertung
Das Urteil des Landgerichts Koblenz verdient Beachtung und Zustimmung. Zuzustimmen ist ihm sowohl im Ergebnis als auch in der Begründung. Dass auch ein Maklervertrag ein im Fernabsatz geschlossener Verbrauchervertrag mit Widerrufsrechten des Verbrauchers und Belehrungspflichten des Maklers sein kann, ist ebenso bekannt wie der Umstand, dass eine Widerrufsbelehrung nicht ausreicht, wenn sie so weit unter dem Kommunikations- oder Bestellbutton verortet ist, dass der Nutzer größere Bereiche herabscrollen muss (vgl. zu letzterem OLG Köln, 08.05.2015 – 6 U 137/14). Das Landgericht Koblenz hat die feststehenden Grundsätze insofern lediglich einwandfrei umgesetzt.
Beachtung verdient das Urteil vor allem vor dem Hintergrund, dass der Makler mit den von Immoscout – nach eigenen Angaben immerhin Marktführer in der Immobilienvermittlung – zur Verfügung gestellten Mitteln seine Belehrungspflichten nicht zuverlässig erfüllen kann. Bereits mehrfach hat sich gezeigt, dass auch Marktführer bei der Ausgestaltung ihrer Plattformen nachlässig sind und ihren Kunden keine rechtskonforme Ausgestaltung der dort bereitgehaltenen Angebote ermöglichen. So hatte erst im Juni 2018 ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs (05.06.2018 – C 210/16) zum Vorschein gebracht, dass Facebook seinen Kunden keine datenschutzrechtskonforme Ausgestaltung ihrer Fanpages bietet. Nun erweist sich auch die Ausgestaltung des Immoscout-Portals als mangelhaft.
Verbraucher können sich so unter Umständen über die Befreiung von der Pflicht zur Zahlung der Maklercourtage freuen. Maklern, die auf Immoscout tätig werden, ist hingegen wie allen gewerblichen Nutzern von Internetplattformen dringend anzuraten, sich nicht auf die Rechtskonformität der Plattformen zu verlassen, sondern die Erfüllung der gesetzlichen Informationspflichten zu prüfen und erforderlichenfalls selbst in die Hand zu nehmen.